住房消费支付规划（2）

主讲人：张某某

目录

还款方式的确定

贷款方式的确定

购房规划的实施与修正

贷款方式的确定

贷款方式的确定

（一）个人住房公积金贷款

       个人住房公斤贷款是向购买、建

造、翻建、大修自住住房的住房公积

金缴存人和缴存单位的离退休职工发

放的贷款，并由借款人或第三人提供

符合住房公积金管理中心要求的担保，

也称个人住房担保委托贷款。

贷款方式的确定

（一）个人住房公积金贷款

对象：住房公积金缴存人和缴存单位的离退休职员

期限：一般不能超过30年

额度：各地规定的最高限额不同

担保方式：抵押加一般保证、抵押加购房综合险、质押担保、

连带责任保证

贷款利率：1~5年——2.75%；5~30年——3.25%

贷款方式的确定

（二）个人住房商业贷款

      个人住房商业贷款是中国公民因购买

商品房而向银行申请的一种贷款，是银行

用其信贷资金所发放的自营性贷款，俗称

“按揭”。

       具体指具有完全民事行为能力的自然

人，购买本市城镇自住住房时，以其所购

买的产权住房为抵押，作为偿还贷款的保

证而向银行申请的住房商业性贷款。

贷款方式的确定

（二）个人住房商业贷款

1. 一手个人住房贷款

       一手个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的，用于购买房地产开发企业

依法建造、销售住房的贷款。

期限：人民币贷款最长不超过30年，外币最长期限不超过8年

额度：单笔最高不能超过所购住房价值的80%

利率：在人民银行规定商业性贷款利率的范围内浮动

贷款方式的确定

（二）个人住房商业贷款

2. 二手个人住房贷款

       二手个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的，用于购买售房人已取得房

屋所有权证、具有完全处置权利、能在二级市场上合法交易住房的贷款。

期限：贷款期限最长30年，且不能超过抵押房产剩余的土地使用权年限

额度：最高限额不超过所购住房评估价值或二手住房交易价格的80%

利率：在人民银行规定商业性贷款利率的范围内浮动

贷款方式的确定

（二）个人住房商业贷款

3. 个人商业用房贷款

       个人商业用房是指银行向借款人发放的，用于

购买临街商铺、商业配套以及办公用房等多种类型

的商业用房的贷款。

期限：原则上不超过10年

额度：最高限额不超过所购商业用房价格的50%

利率：利率不低于验收呢国行公布的同期同档次利

率的1.1倍

贷款方式的确定

（二）个人住房商业贷款

4. 个人住房转按揭贷款

       个人住房转按揭贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人在还款期间，

由于所购房屋出售、赠与、继承等原因，房屋产权和按揭贷款需同时转让给他

人，由银行为其做贷款转移手续的业务。

期限：个人住房不得超过30年，个人商用房不得超过10年

额度：住房出售申请不得超过该房屋交易价格的70%，商业用最高不超过50%

利率：个人住房按央行相应档次基准利率的0.9倍的下浮利率执行

还款方式的确定

还款方式的确定

（一）首付款的确定

       购房者向银行申请贷款时，银行一般要求借款人支付房屋总价的20%~30%，这笔资

金称为首付款。在我国对于多数购房者而言，首付款是笔不小的开支，理财规划师可以帮

助客户通过储蓄计划或者其他投资计划来积累首付款。

还款方式的确定

（一）首付款的确定

       借款人在进行贷款额度决策时需要考虑资金的机会成本。

       如果手中已有的资金投入其他渠道的回报率高于贷款带来的利息成

本，则可以尽量申请最大额度的贷款。

       对于一般购房者而言，存款利率低于贷款利率，同时，又没有更好

的投资渠道，这种情况下可以考虑少占用银行资金，以节约利息支出。

还款方式的确定

（二）还款方式的确定

       借款人获得住房贷款后，如果

贷款期限在1年及其以内的，实行到

期本息一次清偿的还款方式。对于贷

款期限在1年以上的，可采用等额本

息还款法、等额本金还款法、等额递

增还款法和等额递减还款法。

还款方式的确定

（二）还款方式的确定

概念：每月以相同的额度平均偿还贷款本息的还款方式，最常见的一种方法

特点：利息逐月递减，本金逐月增加

优点：还款操作相对简单、相同的月供也有利于贷款人合理安排每月收支

缺点：全期支付的利息较多

适用人员：收入稳定的家庭，如公务员、教师等

1. 等额本息还款法

还款方式的确定

（二）还款方式的确定

概念：每月以相同的额度偿还本金

特点：本金减少，每月的利息也逐月减少，还款额度也相应减少

优点：月供逐月减少，所付利息较少

缺点：每月还款额不同，不利于做收支安排

适用人员：经济能力强，初期能够负担较多月供，想省利息的贷款者

2. 等额本金还款法

还款方式的确定

（二）还款方式的确定

概念：客户在办理住房贷款业务时与银行商定还款递增间隔期和额度

特点：初期固定额度还款，此后每月根据间隔期和相应递增的额度进行还款

优点：可以通过调整累进额或间隔期适应客户还款能力变化

缺点：还款压力逐渐增大，全期所付利息较多

适用人员：贷款前期还款能力较弱，收入呈增长趋势的客户

3. 等额递增还款法

还款方式的确定

（二）还款方式的确定

概念：客户在办理住房贷款业务时与银行商定还款递减间隔期和额度

特点：初期固定额度还款，此后每月根据间隔期和相应递减的额度进行还款

优点：还款本金阶段性减少，全期利息较少

缺点：期初的还款本金金额大

适用人员：目前还款能力较强，但预期收入将减少

4. 等额递减还款法

购房规划的实施

与修正

还款方式的确定

（二）还款方式的确定

概念：客户在办理住房贷款业务时与银行商定还款递减间隔期和额度

特点：初期固定额度还款，此后每月根据间隔期和相应递减的额度进行还款

优点：还款本金阶段性减少，全期利息较少

缺点：期初的还款本金金额大

适用人员：目前还款能力较强，但预期收入将减少

4. 等额递减还款法

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