住房消费支付规划（1）

主讲人：张某某

目录

购房目标的确定

住房还是买房的决策

购房资金总需求的规定

住房还是买房的

决策

住房还是买房的决策

（一）适合租房的人群特征

1. 收入低，生活开销并不低的刚刚工作的年轻人

       刚毕业的大学生如果买房往往需要父母把养老的钱都花在房子的首付上，

这无论从道义还是从风险角度来说，都不应该。

2. 财力不够雄厚的家庭

       通常首付就可能消耗掉这些家庭多年的积蓄，再加上每个月仍然要承担不

低的月供，可能会使这些家庭无力应付家庭的突发情况。

住房还是买房的决策

（一）适合租房的人群特征

3. 工作地点或生活地点面临很多不确定因素者

       有的工作人员需要频繁短期地在多个城市工作，他们在安定下来之前选择

租房更合适。

4. 收入不稳定的人

       工作稳定性差的人，如果不结合实际考虑经济条件，一味盲目贷款买房，

不仅会出现难以还贷的情况，还有可能因无法还贷而使房产被银行没收。

住房还是买房的决策

（二）租房还是买房——来自国外的数据

人们首次购房的平均年龄：

日本、德国等发达国家——42岁

法国——37岁；美国——30岁以上；中国台湾——36岁

世界上城市居民住房自有率：

美国——68%；英国——56%；欧洲其他国家——30%~50%

中国——82%，处于世界前三

购房目标的确定

购房目标的确定

（一）购房时间的确定

       明确的购房时间可以让理财规划师更清晰地判断客户在购房时的财务状况

和家庭状况，制定更合理的住房规划方案。

购房目标的确定

（三）购房单价的确定

       客户选择的购房单价主要受房屋所处区域的影响。同样的购房总价，买地

段好的房子的购房面积必然小，买地段差的房子面积会相应较大。买地段差的

房子，虽然会有较大的住房面积，但交通成本和时间成本会大大增加，不能达

到理想的效果。

       理财规划师需要综合考虑客户的负担能力，分析客户对居住社区的生活质

量、上班距离、子女上学、配套设施等方面的需求，帮助客户设定合适的购房

目标。

购房资金总需求

的规定

购房资金总需求的规定

（一）购房财务决策的基本方法

       客户的购房时间、购房面积、购房单价是否合理，需要综合客户的显示财

务状况和还贷能力来确定。

购房资金总需求的规定

（一）购房财务决策的基本方法

1. 以储蓄及还贷能力估算负担得起的房屋总价

可负担首付款=目前净资产在未来购房时的终值+以目前到未来购房这段时间年

收入在未来购房时的终值×年收入中可负担首付比例的上线

可负担房贷=以未来购房时年收入为年金的年金现值×年收入中可负担贷款的上

限比例

可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房贷

可负担房屋单价=可负担房屋总价/需求面积

购房资金总需求的规定

（一）购房财务决策的基本方法

2. 按想购买的房屋价格来计算首付和月供

房屋总价=房屋单价×需求面积

首付额度=房屋总价×（1-按揭贷款比例）

贷款额度=房屋总价×按揭贷款比例

每月还款额=可负担房屋总价/需求面积

购房资金总需求的规定

（二）购房资金总需求

购房资金主要包括房款、相关税费、装修费等。

购房资金总需求

印花税

契税

律师费

保险费

评估费

抵押登记费

其他

      其中，税费是国家调控房地产的重要手段，理财规划师要关注最新的税费情况，为客户提供合适

的购房规划。

房款

相关税费

装修费

其他

购房资金总需求的规定

（二）购房资金总需求

1. 购买一手商品房时发生的税费

契税：对于个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按房屋成交价的

1.5%缴纳契税

印花税：购房者与房地产开发商签订商品房买卖合同时，印花税=购销金额×0.3‰

律师费：律师费=买房贷款人需按每单申请贷款额×3‰

保险费：保险费=保险金额×基准保险费率×对应保险期限的保险系数

购房资金总需求的规定

（二）购房资金总需求

1. 购买一手商品房时发生的税费

其他费用：

a. 公共维修金：公共维修金=小区管理办房价的2%

b. 购房公证费：购房公证费=房价×0.03%

c.按揭合同公证费：按揭合同公证费=贷款额×0.03%

此外，还包括评估费、抵押登记费

购房资金总需求的规定

（二）购房资金总需求

2. 购买二手商品房时发生的税费

契税：同一首商品房的规定相同

印花税：二手房的买卖双方各缴纳成交价格的万分之五作为印花税

营业税：房产证填发时间不足5年，需要缴纳成交价格5.5%的营业税

              房产证填发时间满5年，属于普通住宅的免交

              属于非普通住宅按照（实际成交价格-原购买价格）×5.5%的标准缴纳

购房资金总需求的规定

（二）购房资金总需求

2. 购买二手商品房时发生的税费

个人所得税：凡是房产交付时间不足5年的，需要缴纳个人所得税。

个人所得税有两种缴纳方式：

a. 适用于可以提供房产原价值凭证的：

（实际成交价格 - 原购买价格 - 合理费用）×20%

b. 适用于不能提供房产原价值证明或者合理费用凭证的：房产实际成交价的1%

如果房产已经满5年，属于家庭唯一住房的可以免交，否则依旧需要缴纳个人所得税

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